La production de logements est un système complexe qui réclame des disponibilités foncières, nécessite que l’appareil de production des entreprises du bâtiment soit en capacité de répondre à la demande et exige la conformité aux règlements d'urbanisme, sans compter son financement.
Aujourd’hui, la production immobilière est en surchauffe. Nombre d’appels d’offre sont sans réponse ou infructueux, notamment pour ce qui concerne les maîtres d’ouvrage sociaux.
Augmenter la production de logement devra donc se traduire par des recrutements massifs dans un secteur peu prisé et par un effort de formation et de motivation pour attirer et retenir un personnel qualifié.
A supposer cette difficulté surmontée, où seront, demain, localisés les logements supplémentaires ?
Ils seront produits en priorité là où c’est le plus aisé et le moins onéreux de les construire. A savoir, dans les zones pavillonnaires des aires périurbaines de nos grandes agglomérations, et à proximité des friches industrielles des premières couronnes de nos villes, c’est-à-dire à côté de quartiers déjà essentiellement composés de logements à vocation sociale. Ce qui ne manquerait pas de favoriser l'étalement urbain. Ce serait contraire au développement durable dont notre pays veut faire une priorité.
"Redonner une attractivité aux quartiers en difficulté..."
Par ailleurs, je veux croire que cette accélération de la production de logements se fera au bénéfice du logement social. Mais, la croissance des objectifs et des crédits de l’État pour sa production, inscrit dans la loi relative au droit au logement opposable, aussi légitime soit-elle, risque de rester sans effet. Vous n'êtes pas sans savoir que l’État et la Caisse des Dépôts ne financent plus que 60 à 70 % d’un logement et que les autres financeurs, les organismes HLM, le 1% logement et les collectivités locales, sont souvent au maximum de leurs possibilités et ne pourront pas augmenter leur contribution à concurrence de celle de l'État.
Plus inquiétant le cumul des trois autres objectifs gouvernementaux risque de réduire à néant les efforts menés par l’ANRU, les organismes HLM et les collectivités pour recomposer la ville et redonner une attractivité aux quartiers en difficulté.
Si l’application du droit au logement opposable qui doit permettre à nombre de nos concitoyens en situation précaire de pouvoir prétendre à un logement social, ne peut qu’emporter l’adhésion sur le plan des principes, il est crucial d’examiner les conditions de sa mise en œuvre.
Le nombre de demandeurs susceptibles d’obtenir une décision de justice favorable dépassera d’au moins dix fois la capacité du contingent réservé au préfet pour le logement des personnes défavorisées. Par répercussion, c’est l’ensemble de l’offre d'habitat social qui sera mise à contribution. Et, à n'en pas douter, principalement là où elle est le plus abondante, c’est-à-dire dans les grands quartiers inscrits en politique de la ville. Outre le fait que cette loi risque de mettre en concurrence ses bénéficiaires et les demandeurs ordinaires de logements sociaux, les efforts de diversification qui commencent à porter leurs fruits seront largement contrecarrés par les effets pervers du système.
"Répondre aux attentes des grandes agglomérations..."
Quant à demander aux communautés urbaines ou aux communautés d’agglomération délégataires des aides à la pierre de prendre la responsabilité du droit au logement opposable, je suis persuadé que cela amènerait le retrait de ces établissements de coopération intercommunale. Pourtant, elles sont aujourd’hui nombreuses à s’être engagées dans un effort important dans la construction de logements sociaux.
Je m'interroge sur la proposition certes attirante d’une « France des Propriétaires ». L’exemple américain peut nous montrer que, si pour atteindre cet objectif, nous devions accepter une dérégulation des contraintes, en fait protectrices du système bancaire français, nous risquerions de connaître de sévères désillusions, surtout dans un contexte où la croissance ralentit. Par ailleurs, pour vendre 40.000 logements sociaux par an (soit 1 % de l’offre au plan national), comme le souhaite le Président de la République, il faut en réalité en proposer à la vente entre 200 et 300.000, autant d'habitations qui ne seront plus proposées à la location.
Ceci ne manquera pas de renforcer la pression sur les ménages les plus fragiles. Vous êtes allée en Espagne récemment, et je crois que nos voisins espagnols, qui sont propriétaires à plus de 80 %, vous ont dit qu’ils enviaient notre secteur locatif, qui permet l’installation des jeunes ménages. Dans un contexte de crise du logement social et intermédiaire, la cohérence de la démarche sera difficile à assurer.
Enfin, je m'alarme de voir les projets de renouvellement urbain en cours de préparation ou d’instruction à l’ANRU reconsidérés à la baisse, alors que nous sommes à peine au milieu du gué. C’est l’ensemble de notre politique de rééquilibrage des agglomérations qui sera remis en cause, alors qu'elle commence à porter ses fruits et que les quartiers reprennent une attractivité qu’ils avaient perdue depuis longtemps.
Toutes les initiatives réclament attention dans leur réalisation. Or, le projet du gouvernement ne semble pas répondre aux attentes des grandes agglomérations. C'est pourquoi, Madame le Ministre, par des discussions constructives, nous pourrions réfléchir à des amendements à apporter pour mieux mettre en cohérence les dispositifs d’État avec les objectifs de développement local et les besoins des populations.
En ce sens, je vous propose d'étudier trois pistes de réflexions partagées par nombre de mes collègues responsables de grandes agglomérations.
1/ Mieux articuler politique nationale et stratégies locales
Par exemple, on constate une diversité considérable des coûts de production du logement social à travers le territoire national, que les seuls mécanismes de marché ne peuvent pas expliquer. C’est pourquoi il faut revoir les clés de répartition des enveloppes de financement entre régions, les rendre lisibles et associer à leur définition les communautés délégataires. Plus largement, les élus locaux doivent être entendus pour la définition des objectifs de la politique du logement au plan national, sur le plan tant quantitatif que qualitatif. La production de logements, sociaux ou pas, fait l’objet d’engagements des communautés urbaines, d’agglomération ou de communes dans leurs programmes locaux de l’habitat. Il convient que les objectifs qui découlent des plans nationaux soient accordés, au cas par cas, avec ceux des PLH ; par exemple pour ce qui concerne la vente de logements sociaux.
2/ Elaborer une politique du financement du logement social plus ciblée
Les aides fiscales au logement sont souvent mal calibrées par rapport aux marchés locaux. Nous demandons que les règles d’attribution de ces avantages fiscaux puissent être fixées au niveau local, en fonction de la réalité observée. Ou si ce n’est pas possible, que la dépense soit réorientée vers d’autres systèmes à objectif social réel. La Communauté urbaine de Lyon et beaucoup d’autres ont été volontaires pour prendre la délégation des aides à la pierre de l’État. Elles l’ont fait dans un contexte où la solidarité nationale permet de faire face à la différence entre les prix de marché constatés localement et la capacité contributive réelle des ménages. Si celle-ci n’était plus garantie, cela pourrait remettre en question leur engagement
3/ Renforcer la capacité des communautés de communes à piloter les politiques locales
Pour cela, une véritable réforme des moyens de l’État au niveau local doit être engagée, pour qu’il puisse continuer à jouer son rôle de garant de la solidarité nationale. La délégation des aides n’est pas un transfert pur et simple, et nous ne le souhaitons pas.
Des dispositifs d’observation allant du local vers le national doivent en outre être mis en place. En tant que collectivité délégataire, nous souhaiterions une mise à disposition sans contrainte des bases de données nationales pour ce qui concerne nos territoires. Ces éléments devront servir à alimenter des observatoires locaux.
Dans ce cadre, il serait souhaitable d'élaborer une comptabilisation nationale des apports directs et indirects des collectivités locales en matière de logement, par type de collectivité, et de définir un cadre de référence de traitement de ces données statistiques et financières.
Madame le Ministre, je sais votre volonté que le logement devienne une grande politique nationale sur toute la chaîne. Je sais également votre conviction que seule l’action cohérente conjuguée de tous les niveaux de la puissance publique et de tous les acteurs permettra d'atteindre ce but que nous avons en commun. Sachez, que nous sommes tout disposés à y contribuer."
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